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不動産売却をする時に知っておくべき収益還元法とその算出方法とは?

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不動産売却をする時に知っておくべき収益還元法とその算出方法とは?

不動産を売却する際には、価格を決める必要があります。
その際、どのようにして売却価格を決定すれば良いのか、また、どのような計算方法があるのかについて知っておくことで安心して取引をすることができます。
今回は、不動産売却価格を求める際の計算方法の1つである「収益還元法」についてお伝えします。

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不動産売却を考える際に知っておきたい「収益還元法」とは?

不動産の売却価格は実にさまざまな要素を総合的に考え決定されます。
たとえば、急な転勤や離婚などの問題から急いで不動産を売却したいという場合は、相場よりも低い価格で取引されることがあります。
また、治安が悪かったり、幹線道路沿いなどで騒音が起こりやすいなど、地域環境的に問題が見受けられる場合、建物自体は新しく、なんら問題がなかったとしても、不動産価格は低くなるケースが多いです。
そういった問題とは別に、不動産売却価格を算出する方法として用いられているのが今回お伝えする「収益還元法」です。
「収益還元法」とは、売却しようとする物件がこの先どのぐらいの収益を生み出す可能性があるのか、という不動産の将来の収益性に注目した算出方法です。
実際にどのように価格を決定してくのかについてご説明します。

不動産売却価格を決定する際に用いられる「収益還元法」の算出方法とは?

「収益還元法」を用いて不動産売却価格を決定する場合の算出方法は「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。
それぞれの特徴と算出方法について確認していきましょう。

収益還元法による算出方法①「直接還元法」とは?

直接還元法は、不動産の評価を求める際にまず確認しておくことが大切な計算方法で、一般的にもより採用されている計算式です。
その計算方法は、まず収益から経費をマイナスした1年間の収益を還元利回りで割ることによって導かれます。
比較的簡単に求めることができる点から、不動産業界ではポピュラーな計算方法として知られています。

収益還元法による算出方法②「DCF法」とは?

「DCF法」は、より複雑な計算方法で、直接還元法では考えなかった家賃下落率や空き家リスクについても想定し計算する必要が出てきます。
DCF法による物件売却価格は、物件を所有している期間内の利益総額と売却する時の予想価格を現在の価格に割り引いて計算することで求めることができます。
この計算方法では、将来想定される収益額が現在の価値に換算されるといくらになるのか、という点が大切なポイントです。
直接還元法に比べ、計算方法がややこしいので、専用のエクセル表を使用するとより計算が楽になりオススメです。

まとめ

以上、不動産売却価格の計算法である「収益還元法」と2種類の計算方法についてお伝えしました。
適切な売却価格の設定をするためには、自分でも売却価格がどのように決定されるのかについて知っておくことが大切です。
私たち株式会社昭栄不動産商事 松山店は、豊富な経験と知識でお客様のニーズにしっかりお応え致します。
不動産に関することは、お気軽にご相談ください。
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