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民法改正によってできた不動産売却における「契約不適合責任」とは?

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民法改正によってできた不動産売却における「契約不適合責任」とは?

2020年4月におこなわれた民法改正において、瑕疵担保責任が廃止され新たに契約不適合責任が創設されました。
「契約不適合責任」とは何か、また注意すべきポイントについてご紹介していきたいと思います。

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不動産売却で知っておきたい契約不適合責任とは?

従来あった瑕疵担保責任では売却された不動産に何らかの瑕疵があった場合、売主がその責任を負うということが今までのスタンスでした。
「契約不適合責任」では、契約内容と異なる場合には売主が責任を負うというかたちになります。
言ってしまえば、もし買主が不利と思われる内容であっても、契約書にしっかりとその旨の記載がされていれば、売主が責任を問われることはないのです。
契約不適合責任では買主に認められている5つの権利が存在します。

【買主の5つの権利】

●追完請求
●代金減額請求
●催告解除
●無催告解除
●損害賠償請求


契約不適合責任によって新たに追加された権利が「追完請求」と「代金減額請求」です。
契約不適合責任においては、さらに「追完請求」によって契約内容と異なる内容であれば、修繕もしくは代替えなどを求めることが可能になります。
つまり、契約内容と異なっていれば売買契約後でも買主は売主に対して請求することが可能なのです。
「代金減額請求」とは、買主が売主に代金減額を請求できる権利のことを言います。
売主が追完請求に応じない場合に行使することができる権利です。
契約不適合責任においても、瑕疵担保責任の際と同様に特約で免責にすることも可能です。
当事者同士が合意すれば特約を適用することが可能となります。

不動産売却における契約不適合責任の売主側の注意点とは?

ここでは売主側が注意すべきポイントについてご紹介します。

1.契約不適合責任に適応できる不動産会社を選ぶ

不動産会社選びの際に、契約不適合責任をしっかりと把握している会社を選ぶようにしましょう。
2020年4月に改訂された新しい規約のためにまだ理解が不十分な不動産会社も存在しますので、要注意です。

2.契約不適合責任の通知期間を決める

期限を設けないと、売主は長期間、契約不適合の責任を負うことになってしまいます。
契約不適合責任は任意規定ですので、買主の了承を得ることができれば通知期間を自由に決めることが可能です。
瑕疵担保責任では中古物件の場合、期間を3か月と定めている場合が一般的でしたので、契約不適合責任においても3か月を目安として期間を定めるのが主流となっています。

3.代金減額請求の記載を確認

売主が個人の場合の不動産売買においては、代金減額請求および損害賠償請求権は盛り込まない特約を定めるのが一般的です。
追完請求のみ可能とした契約を交わすよう、記載内容をしっかりと確認しておきましょう。
ただし、これは売主が個人の場合のみ適用となります。

4.インスペクション(建物状況調査)を活用し、物理的瑕疵を把握する

インスペクションは建物の欠陥の有無や修繕・補修の箇所、ならびに修理時期を調べるものです。
この調査を実施することで、引渡し後のトラブルに対するリスクを軽減するとともに、売却しやすくなるというメリットがあります。

まとめ

契約不適合責任について、ご紹介しました。
まだ新しい規約ですが、きちんとポイントを押さえて対応すれば恐れることはありません。
不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてくださいね。
私たち株式会社昭栄不動産商事 松山店は、豊富な経験と知識でお客様のニーズにしっかりお応え致します。
不動産に関することは、お気軽にご相談ください。
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