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不動産売却における心理的瑕疵とは?売却への影響と告知義務について

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不動産売却における心理的瑕疵とは?売却への影響と告知義務について

不動産を売却するとき、気を付けておきたいのが「心理的瑕疵」です。
目に見えて問題があるわけではなくても、買主が不快になるような問題がある不動産は後々トラブルにもなりかねません。
不動産売却における心理的瑕疵について、売却への影響や告知義務にまつわるお話もあわせて解説します。

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不動産売却における「心理的瑕疵」とは何か?

心理的瑕疵物件とは、買主にとって心理的に重荷になるような欠陥を抱えた不動産です。
心理的瑕疵がある不動産は、売却しにくいといわれています。
たとえば、殺人事件や自殺の現場となった物件は、いくらきれいになったとしても気持ちよく住めない可能性があります。
「墓地のそばに建っている」「騒音がひどい」「悪臭問題がある」といった場合も、心理的瑕疵物件です。
事実かどうかはともかく、インターネットなどで悪評が出てしまっている場合も心理的瑕疵物件といえるでしょう。
目に見えて問題がある不動産ではないのに、買主が心理的に負担を負いかねない物件は心理的瑕疵物件になり得ます。

不動産売却における「心理的瑕疵」が物件の価値に与える影響とは?

心理的瑕疵物件は、相場より安く売却されるのが一般的です。
買主にしてみれば、心理的瑕疵を承知したうえでリスクのある不動産を購入するのですから売却価格が低くなるのは当然ともいえます。
心理的瑕疵の種類はさまざまですが、少なからず物件の価値を下げてしまう原因です。
特に、殺人現場だったなどの場合、建物を取り壊さない限りネガティブなイメージがつきまとってしまいます。
売却価格の値下げ交渉の理由にもなり、どのような心理的瑕疵かによっても影響の度合が違ってきます。

不動産売却における物件の心理的瑕疵について告知義務はある?

心理的瑕疵のある不動産は、売却時に買主へと告知しなければなりません。
仮に知らせなかった場合、売却後に買主から責任を追及されたり、賠償問題に発展したりといった可能性すらあります。
宅地建物取引業法の第47条で告知が義務づけられていることですから、瑕疵があることを知っていて知らせないと宅建業法違反となってしまいます。
買主から賠償請求をされるだけでなく、違法な売却をおこなった罪も償わなければならなくなるため気を付けましょう。
告知義務には、「時効がない」点にも注意です。
売却から長い期間が過ぎて、心理的瑕疵があったと追及されることも大いにあり得ます。
ただし、売却する側が心理的瑕疵について知らなかった場合は責任を負う必要がありません。
とはいえ、知らなかった証拠は示さなければならないため、厄介な問題を抱えてしまいそうです。

まとめ

不動産を売却する前には、物件に物理的瑕疵があるかどうかだけでなく、心理的瑕疵がないかどうかも調べておいたほうがよいでしょう。
心理的瑕疵があった場合は、隠さずに告知したほうがトラブルに発展するリスクを軽減できます。
私たち株式会社昭栄不動産商事 松山店は、豊富な経験と知識でお客様のニーズにしっかりお応えいたします。
不動産に関することは、お気軽にご相談ください。
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